La proposta di acquisto

Caratteristiche della proposta

All’esito delle trattative, il potenziale acquirente può manifestare al venditore l’intenzione di obbligarsi a comprare il bene posto in vendita attraverso la cosiddetta proposta di acquisto.

La proposta (contrattuale), per definirsi tale, deve essere suscettibile di accettazione pura e semplice: deve contenere al suo interno tutte le condizioni di contratto tali che, all’accettazione del venditore, il contratto di compravendita si consideri perfezionato.

Se la proposta non contiene una dichiarazione di volontà univoca ma, al contrario, manifesta (più che una decisione) una disponibilità dell’acquirente al successivo acquisto, non può considerarsi proposta.

In tal caso, comunque, la dichiarazione non è priva di significato giacché può (per il potenziale acquirente) esprimere l’intenzione di intavolare serie trattative con il venditore, con la riserva e la possibilità (per ambo le parti) di svolgere tutti i necessari accertamenti (di cui si è parlato nell’articolo dedicato alle verifiche preliminari alla stipula).

Ove non si intenda dare valore di proposta alla dichiarazione di intenti come innanzi formulata, è indispensabile essere estremamente cauti nell’elaborazione della stessa (eventualmente facendosi assistere dal professionista legale o dall’agenzia immobiliare), prestando particolare attenzione a:

• precisare che l’accettazione non comporta l’automatica stipula del contratto preliminare di compravendita;
• specificare che lo scambio della proposta e dell’accettazione è finalizzato a comprovare la serietà delle trattative in corso tra le parti e che il primo atto per loro vincolante dovrà intendersi il contratto preliminare di compravendita.

Proposta e accettazione

La proposta – al pari dell’accettazione – costituisce una dichiarazione di volontà unilaterale recettizia, nel senso che sino a quando non è portata a conoscenza dell’altra parte – e non è accettata da quest’ultima – non fa sorgere alcuna obbligazione.

Tutte le volte in cui la volontà (contrattuale) delle parti non viene consacrata all’interno di un unico atto (negozio giuridico bilaterale o plurilaterale), il quale di per sé contenga tutti gli elementi essenziali e riconoscibili dell’accordo, per poter classificare la proposta di acquisto accettata – e, dunque, considerarla un vero e proprio contratto preliminare e non un mero scambio di lettere di intenti – è necessario esaminarla alla luce dell’articolo 1326 del Codice civile.

La norma in questione contempla il procedimento di formazione del contratto individuando i due momenti fondamentali nella proposta (inizio) e nell’accettazione (fine): proposta e accettazione si definiscono elementi prenegoziali, in quanto precedono la conclusione del contratto (negozio giuridico) vera e propria, che avviene al realizzarsi di un altro elemento, quello della cognizione.

Il contratto è concluso nel momento e nel luogo in cui chi fa la proposta ha conoscenza che chi l’ha ricevuta la ha accettata: tale conoscenza può anche presumersi, ai sensi dell’articolo 1335 del Codice civile, nel momento in cui l’accettazione giunga all’indirizzo del destinatario (ad esempio, con raccomandata o posta certificata).

Contenuto della proposta

La proposta opportunamente deve contenere al suo interno diversi elementi, non richiesti a pena di validità ma piuttosto finalizzati a rendere esplicita ed inequivocabile la volontà del proponente:

1. generalità del proponente (nome, cognome, codice fiscale, luogo di nascita e di residenza del soggetto o dei soggetti che propongono di acquistare il bene);
2. prezzo di acquisto offerto (da preferire l’indicazione “a corpo” e non “a misura”, indicando che lo stesso prezzo si riferisce all’acquisto del bene immobile determinato nonché delle eventuali pertinenze, tutti/e da specificare con relativi estremi catastali ed eventualmente confini);
3. termine entro il quale si dovrà procedere alla stipula del preliminare e/o del successivo rogito notarile definitivo di compravendita;
4. modalità e termini di pagamento del prezzo di vendita (precisando quanto verrà versato a titolo di caparra, quanto a titolo di acconto/i intermedio/i, quanto a saldo);
5. termine entro il quale dovrà pervenire al proponente l’accettazione da parte del proprietario dell’immobile;
6. data di consegna dell’immobile;
7. (eventuale) indicazione degli estremi del mediatore immobiliare (agenzia o professionista) per mezzo del quale si perfezionerà la compravendita e la percentuale di provvigione riconosciuta per il buon fine dell’affare;
8. luogo, data e firma del proponente.

Quando ci si avvale dell’intermediazione immobiliare, la proposta di acquisto è usualmente formalizzata attraverso la sottoscrizione di un modulo prestampato, fornito dal mediatore, che di norma prevede – al fine di garantire la serietà della proposta avanzata – il deposito di una somma di denaro (per contanti, assegno o a mezzo bonifico) nelle mani del mediatore stesso.

Tale somma di denaro è custodita dall’agente immobiliare a titolo di deposito cauzionale; successivamente all’accettazione della proposta (di norma) quella stessa somma è consegnata al venditore a titolo di caparra (confirmatoria).

Proposta revocabile e proposta irrevocabile

La proposta di acquisto è revocabile dal proponente fino a quando non viene accettata dal venditore.

Il proponente è però libero di qualificare (espressamente) la proposta come irrevocabile, nel qual caso sorge l’impegno a mantenere ferme le (proposte) condizioni di acquisto per un determinato periodo di tempo (da indicare), entro il quale il venditore potrà accettare o meno.

L’irrevocabilità della proposta è, dunque, contenuta all’interno di una specifica clausola, che collega l’effetto alla presenza di un termine: il termine serve al proponente per non restare vincolato all’infinito senza che vi sia, da parte del venditore, accettazione.

Il termine deve essere specificamente indicato e non può, ad esempio, prevedere il vincolo del proponente (genericamente) fino alla data di sottoscrizione del preliminare o di stipula del rogito: così articolata, la clausola comprometterebbe la possibilità di revoca della proposta creando un’eccessiva sproporzione tra le posizioni del proponente e del venditore (a favore di quest’ultimo).

L’irrevocabilità della proposta, ovviamente, non obbliga il venditore ad accettare la proposta: il rifiuto ad accettare non necessita neppure di specifiche ragioni ma è rimesso alla valutazione discrezionale del venditore.

Lo scadere del termine indicato nella proposta ha conseguenze importanti per quanto riguarda il riconoscimento della provvigione al mediatore immobiliare: se la proposta contenuta nel formulario predisposto dal mediatore prevede che, entro il termine, le parti vadano a stipulare il preliminare di compravendita e successivamente il contratto definitivo, lo scadere del termine senza che si sia perfezionato il preliminare e il definitivo fa venire meno il diritto alla provvigione (anche se il mediatore abbia, di fatto, messo in contatto i due soggetti proponente e venditore).

La proposta perde immediatamente efficacia nel caso di morte o di sopravvenuta incapacità del proponente prima che, al proponente stesso, giunga l’accettazione del venditore; è fatto salvo il caso in cui proponente sia un imprenditore nell’esercizio della sua attività di impresa, “salvo che si tratti di piccoli imprenditori o che diversamente risulti dalla natura dell’affare o da altre circostanze” (articolo 1330 del Codice civile).