Verifiche preliminari alla stipula della compravendita

Cosa controllare prima di sottoscrivere un contratto di vendita immobiliare

Per la valida stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare è necessario operare dei controlli su entrambe le parti, venditore e acquirente; questi controlli sono chiaramente effettuati dal notaio rogante, peraltro le medesime valutazioni possono essere compiute da ciascuna di queste nei confronti dell’altra parte contraente.

In relazione al venditore, è necessario verificare:

1. la proprietà del bene;
2. la capacità e il potere di concludere il contratto e di disporre del bene oggetto della compravendita (capacità di contrarre);

In relazione all’acquirente devono essere controllate:

1. la capacità e il potere di concludere il contratto oggetto della compravendita (capacità di contrarre);
2. la sua capacità economico-finanziaria di adempiere all’obbligazione principale (il pagamento del prezzo di vendita).

L’appartenenza del bene

Nella prospettiva della conclusione di una compravendita immobiliare, il soggetto che propone la vendita e che si dichiara venditore deve essere legittimato a vendere, in quanto il bene oggetto della vendita gli appartiene, è suo.

L’accertamento sulla proprietà dell’immobile può essere compiuto:

• attraverso l’atto di acquisto o il diverso titolo di provenienza (donazione, successione o trasferimento giudiziale);
• negli uffici dell’Anagrafe per le persone fisiche;
• presso la Camera di Commercio per le persone giuridiche.

La capacità di contrarre delle persone fisiche

Il contratto di compravendita necessita che entrambe le parti abbiano la capacità e il potere di concludere il contratto e di disporre del bene oggetto dello stesso.

La capacità e il potere di concludere il contratto si hanno con riguardo ai concetti – fondamentali in diritto – della capacità giuridica (intesa come l’idoneità di una persona ad essere soggetto di diritti e di obblighi, capacità che si acquista – di regola – con la nascita) (articolo 1 del Codice civile) e della capacità di agire (ossia la capacità di disporre dei propri diritti e di assumere impegni mediante una manifestazione di volontà, che si consegue invece con il compimento del diciottesimo anno di età) (articolo 2 del Codice civile).

Nell’ipotesi di trattative condotte con un soggetto incapace di agire, il contratto è annullabile, ma solo su richiesta della parte incapace in quanto soggetto a tutela del quale l’ordinamento interviene per rimuovere possibili pericoli che questi potrebbe arrecare a se stesso (articolo 1425 e 1441 del Codice civile); per il contratto concluso dal rappresentante in conflitto di interessi, l’azione di annullamento spetta al rappresentato.

Riguardo alla rappresentanza, le trattative possono essere validamente condotte dal rappresentante del venditore, che può essere necessario per legge (come nell’ipotesi di minori o incapaci) ovvero liberamente nominato per lo svolgimento dell’incarico di vendita (rappresentante volontario).

Con specifico riferimento alla rappresentanza legale, il soggetto beneficiario dell’amministrazione di sostegno non perde la capacità di agire, ma il decreto di nomina dell’amministratore emesso dal Giudice Tutelare stabilisce l’oggetto dell’incarico ed indica:

• gli atti che l’amministratore può compiere in nome e per conto del beneficiario (in sua rappresentanza);
• gli atti che il beneficiario può compiere con l’assistenza dell’amministratore.

Gli atti che l’amministratore di sostegno compie in violazione della legge ovvero eccedenti rispetto all’incarico e ai poteri conferiti dal Giudice Tutelare sono annullabili; ugualmente annullabili sono gli atti posti in essere dal beneficiario che non avrebbe potuto compiere da solo o che erano riservati ai poteri dell’amministratore nel decreto di nomina. L’azione di annullamento, in questo caso, si prescrive in cinque anni a partire dalla cessazione dello stato di sottoposizione all’amministrazione di sostegno (articolo 412 del Codice civile).

Nella capacità di contrarre delle persone fisiche rileva anche il regime patrimoniale delle stesse: nell’ipotesi in cui il bene oggetto delle trattative rientri nella comunione (regime patrimoniale che opera automaticamente successivamente al matrimonio, salvo non venga derogato dalle parti in favore della separazione dei beni), ai fini della vendita occorrerà naturalmente il consenso di entrambi i coniugi, diversamente il contratto sarà annullabile e l’azione sarà proponibile entro un anno dal coniuge che non ha autorizzato, entro un anno dalla data in cui questi ne ha avuto conoscenza ovvero dalla data di trascrizione della vendita.

La capacità di contrarre delle persone giuridiche

Per le persone giuridiche è rilevante l’accertamento in capo al soggetto-persona fisica (amministratore, legale rappresentante) che stipula il contratto, il quale deve essere dotato dei poteri di rappresentanza che gli consentano – con la stipula – di far sorgere diritti ed obblighi in capo alla persona giuridica contraente e rappresentata.

Nelle società commerciali la rappresentanza è attribuita dall’atto costitutivo o dalla legge: pertanto l’accertamento può essere compiuto da chiunque attraverso l’esame dell’atto costitutivo stesso e delle delibere dell’assemblea, documenti tutti reperibili presso la Camera di Commercio. Nelle associazioni e nelle fondazioni la rappresentanza è attribuita dall’atto costitutivo.

Alla rappresentanza legale (stabilita dalla legge) si affianca quella volontaria, che si realizza attraverso lo strumento della procura. La procura è un atto unilaterale con cui un soggetto (anche persona giuridica) autorizza un altro soggetto (il rappresentante) ad agire per suo nome e conto: poiché la procura deve avere la stessa forma di quella prevista dalla legge per l’atto che il rappresentante deve concludere, nel caso della compravendita essa va fatta necessariamente per iscritto.

Ove un soggetto agisca senza procura (falsus procurator), l’atto di compravendita non è necessariamente invalido potendosi rientrare nella cosiddetta fattispecie del negozio a formazione successiva (in itinere): in buona sostanza il rappresentato, mediante successiva ratifica, può fare propri gli effetti del negozio concluso in suo nome e tali effetti si producono a partire dalla stipula dell’atto.

Le verifiche sulla capacità economico-finanziaria dell’acquirente

Riguardo all’acquirente, oltre alle considerazioni fatte sopra in merito alla capacità di contrarre riveste particolare importanza l’accertamento sulla sua capacità economico-finanziaria di adempiere all’obbligazione principale, consistente nel pagamento del corrispettivo (il prezzo di vendita).

Possono essere reperite informazioni sulla solvibilità e sull’affidabilità dell’acquirente

• accedendo al bollettino dei protesti
• consultando l’elenco delle procedure esecutive immobiliari e mobiliari presso la Cancelleria del Tribunale
• attraverso vere e proprie indagini delegate alle agenzie investigative che operano nel settore del recupero crediti.

In alcune ipotesi, peraltro, la legge impone un divieto speciale di comprare in capo a determinati soggetti i quali, per la funzione svolta o il ruolo ricoperto, non possono essere acquirenti (neppure all’Asta Pubblica o per interposta persona) di beni che si presume siano affidati alla loro cura: trattasi, ad esempio, degli amministratori dei beni dello Stato e degli enti pubblici rispetto a tali beni, ovvero gli ufficiali giudiziari, i periti, i custodi dei beni pignorati o sequestrati, i curatori fallimentari e i cancellieri in relazione ai beni venduti con il loro ministero.

L’acquisto fatto dai soggetti innanzi indicati è nullo; è invece annullabile l’acquisto fatto da coloro che amministrano beni altrui e dai mandatari rispetto ai beni che sono incaricati di vendere.

L’intervento dell’amministratore nella compravendita di un bene immobile in condominio

L’acquirente di un immobile in condominio è solidalmente responsabile con il condomino venditore per il pagamento delle quote condominiali pregresse relative all’anno di acquisto e a quello precedente (articolo 64, comma 4, delle disposizioni di attuazione al Codice civile).

Per limitare i contenziosi tra acquirente e venditore il legislatore ha introdotto – al numero 9 dell’articolo 1130 del Codice civile – l’obbligo dell’amministratore di condominio di fornire, al condomino richiedente (che è il venditore) l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Tale specifico dovere dell’amministratore è volto a tutelare essenzialmente l’acquirente dell’immobile in condominio che, di fatto, è messo dalla legge nelle condizioni di poter conoscere l’eventuale morosità nel pagamento delle quote condominiali da parte del venditore.